Co to jest Wspólnota Mieszkaniowa
W ostatnim czasie coraz więcej mieszkańców jest za tym, aby w ich bloku lub kamienicy działała wspólnota mieszkaniowa. Jednak nie wszyscy dokładnie wiedzą czym ona jest i na czym polega jej działalność oraz jak wygląda sam proces przekształcenia spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową. Wyjaśnijmy podstawowe zagadnienia związane z pojęciem wspólnoty mieszkaniowej. Co prawda od założenia pierwszych wspólnot mieszkaniowych minęło kilka lat, ale zmieniające się przepisy prawne, jak również jeszcze zbyt mała popularność tego typu rozwiązań ciągle budzą szereg pytań i wątpliwości. W poniższym tekście postaramy się odpowiedzieć na niektóre najczęściej pojawiające się pytania i przedstawimy podstawowe informacje jak wygląda zakładanie wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota Mieszkaniowa – ustawa
Na początku wyjaśnijmy czym jest wspólnota mieszkaniowa. W ten sposób określamy właścicieli, których lokale znajdują się w określonej nieruchomości najczęściej będącej w jednym budynkiem.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, ale do jej stworzenia może dojść tylko w określonych przypadkach, które zostały przewidziane Ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (ustawa weszła w życie 1 stycznia 1995 roku). Do jej powstania dochodzi w momencie wyodrębnienia się pierwszego lokalu, założenia dla niego księgi wieczystej i dokonania w niej wpisu. Mamy wtedy do czynienia tak jakby z dwiema nieruchomościami, które posiadają odrębne księgi wieczyste (lokalową i budynkową). Mówiąc prostym językiem wspólnota mieszkaniowa powstaje w każdym budynku mieszkalnym, w którym został sprzedany choć jeden lokal, zostało wyodrębnione prawo własności. Przy czym lokal ten nie musi być koniecznie mieszkalny, a jego właścicielem nie musi być osoba fizyczna, ale może być również skarb państwa, gmina, przedsiębiorstwo państwowe, spółdzielnia mieszkaniowa itp.
O wspólnocie mieszkaniowej mówimy w sytuacji kiedy wszystkie lokale wchodzące w skład określonej nieruchomości mają wyodrębnione prawo własności. Kiedy choć jeden lokal będzie funkcjonował na zasadzie prawa spółdzielczego do lokalu, to wtedy właściciele pozostałych lokali nie będą mogli stworzyć wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną. Oznacza to, że nie ma ona osobowości prawnej, ale posiada prawo pozywania i może być pozywana do sądu.
W skład organów wspólnoty wchodzi ogół właścicieli i jej zarząd, który może zostać wyłoniony z ogółu właścicieli lub może być powierzony osobie prawnej bądź fizycznej spoza wspólnoty.
Jakie są rodzaje wspólnot mieszkaniowych?
Wyróżniamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- mała wspólnota mieszkaniowa (maksimum 7 lokali),
- duża wspólnota mieszkaniowa (minimum 8 lokali).
Przekształcenie spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową
Lokale będące własnością spółdzielni mieszkaniowej mogą zostać przekształcone w lokale wspólnoty mieszkaniowej pod warunkiem, że zostaną spełnione pewne kryteria. Należą do nich:
- Wszystkie lokale w danej nieruchomości muszą być własnościowe. Jeżeli wśród nich znajdzie się choć jeden lokal bez prawa własności to wtedy nie może dojść do przekształcenia.
- Właściciele mieszkań własnościowych muszą wyrazić zgodę na przekształcenie spółdzielni we wspólnotę. Zgoda musi być podjęta na walnym zgromadzeniu członków spółdzielni.
- Na walnym zebraniu członków spółdzielni, lokatorzy, którzy są zainteresowani muszą złożyć wniosek o podział majątku spółdzielni (wydzielenie się ze starej spółdzielni i założenie nowej).
- Na walnym zebraniu nowo powstałej spółdzielni, mieszkańcy danej nieruchomości muszą wnieść o uchwałę o upadłość spółdzielni.
- Właściciele lokali muszą złożyć wniosek o zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Na pierwszym zebraniu zostaje uchwalony Statut Wspólnoty, regulamin porządku, oraz zostaje wybrany zarząd wspólnoty, plan gospodarczy i zostają uchwalone zaliczki miesięczne.
Zakładamy wspólnotę mieszkaniową
Podstawowe pytanie jakie nasuwa się w tym miejscu, to jak założyć wspólnotę mieszkaniową zgodnie z prawem? Aby tak się stało muszą zostać dopełnione wszelkie formalności. Tak więc na początku należy zwołać pierwsze zebranie właścicieli, na którym zostanie wybrany zarząd, który ma za zadanie podjąć niezbędne działania takie jak:
- zgłoszenie do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON,
- założenie konta w banku,
- zgłoszenie do urzędu skarbowego o nadanie numeru NIP,
- złożenie oświadczenia o nieskładaniu deklaracji CIT (wspólnota nie podlega podatkowi od osób prawnych).
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie zawsze jest możliwe
Niestety nie zawsze założenie wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe pomimo, że w danym budynku doszło do wyodrębnienia pierwszego lokalu. Najczęstszym powodem niemożności przekształcenia spółdzielni we wspólnotę jest fakt, że obecnie jeszcze sporo budynków stoi na gruntach, które nie mają uregulowanego stanu prawnego.
