Coraz częściej dochodzi do sytuacji kiedy spółdzielcy zamieniają prawo do lokalu we własność. Jest to pierwszy krok do tego, aby nieruchomością zarządzała Wspólnota Mieszkaniowa, a nie Spółdzielnia. Każda powstała Wspólnota Mieszkaniowa musi wybrać Zarząd, który będzie kierował jej sprawami, reprezentował ją na zewnątrz, oraz w stosunkach pomiędzy Wspólnotą, a Właścicielami lokali.
W ustawie o własności lokali pojawia się słowo „zarząd”, które występuje w kilku znaczeniach. Najważniejsze są dwa z nich gdzie zarząd:
- rozumiany jest jako czynność, zarządzanie wspólną nieruchomością,
- rozumiany jest jako osoba fizyczna lub prawna, która zarządza wspólną nieruchomością działając z upoważnienia właścicieli.
Wybór Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej
Zarząd może być powierzony lub wybrany. Powierzony najczęściej dotyczy nowych nieruchomości, które zostały wybudowane przez developera. W tym wypadku w zarządzie pracują osoby przez niego powołane. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej przeważnie ustanawiany jest na kilka lat. Po tym terminie właściciele z reguły rezygnują z niego i powołują do życia nowy.
Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową można powierzyć osobie fizycznej lub prawnej. Osoby fizyczne wchodzące w skład zarządu i będące jego członkami mogą być wybierane spośród właścicieli lokali lub spoza nich.
W sytuacji kiedy liczba lokali wchodzących w skład wspólnoty jest mniejsza od 7 to wtedy nie jest konieczne powoływanie Zarządu. Obowiązek wyboru spoczywa na właścicielach lokali dopiero wtedy kiedy ich liczba jest wyższa niż 7 (tzw. duża wspólnota). Zarząd wspólnoty jest powoływany uchwałą. Może on być jednoosobowy lub kilkuosobowy.
Powołany Zarząd wspólnoty jak również jego poszczególni członkowie mogą zostać w każdym momencie odwołani lub zawieszeni w czynnościach na podstawie odrębnej uchwały właścicieli.
Uprawnienia i obowiązki Zarządu wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa działa za pośrednictwem Zarządu, który samodzielnie podejmuje decyzje związane z zarządzanymi nieruchomościami, ale tylko w przewidzianym zakresie. Do podjęcia decyzji przekraczających ten zakres, Zarząd wspólnoty potrzebuje zgody właścicieli wyrażonej w formie uchwały.
Zarząd jest zobowiązany do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz w zgodzie z uchwałami podjętymi przez członków wspólnoty. Lecz ma również prawo do żądania, aby sąd rozstrzygał sprawy, co do których brak jest zgody większej części właścicieli lokali. Ma też prawo domagać się od wspólnoty wypłaty wynagrodzenia, które odpowiada włożonemu nakładowi pracy.
Do jednych z obowiązków Zarządu należy też składanie właścicielom rocznych sprawozdań z prowadzonej działalności.
Kim jest Zarządca nieruchomości?
Zarządcą nieruchomości może być osoba fizyczna, która posiada licencję zarządcy nieruchomości lub osoba prawna. Może to być jedna lub kilka osób, która zarządza i administruje daną nieruchomością. Każdy Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest jej zarządcą, ale nie każdy zarządca musi być zarządem.
Należy pamiętać, że osoba fizyczna zarządzająca nieruchomością prowadzi swoją działalność na własne ryzyko i na własny rachunek. Praca zarządcy polega między innymi na przeprowadzaniu analiz, podejmowaniu decyzji mających wpływ na bieżące i przyszłe plany związane z nieruchomością. Zarządca musi dbać także o to, aby zarządzane przez niego budynki znajdowały się we właściwym stanie technicznym. Musi też przechowywać i prowadzić dokumentację techniczną, zatwierdzać stawki czynszowe, prowadzić kontrole dotyczące między innymi warunków najmu. Poza tym odpowiada za przestrzeganie przepisów przeciwpożarowych, oraz za konserwację nieruchomości. Do jego zadań należy też analiza i kontrola finansów nieruchomości.
Zarządca nieruchomości ma obowiązek:
- prowadzić swoją działalność zgodnie z prawem,
- kierować się w swojej pracy etyką zawodową,
- dbać o interesy osób na rzecz, których wykonuje czynności związane z zarządzaniem,
- cały czas musi podnosić posiadane kwalifikacje zawodowe.
Lepszy Zarząd wspólnoty, czy Zarządca?
Duże wspólnoty mieszkaniowe mają dwie możliwości zarządzania. Mogą wybrać zarząd lub zarządcę. Zarówno zarząd jak i zarządca mają za zadanie zarządzać majątkiem i sprawami wspólnoty mieszkaniowej. Jednak sposób ich powoływania i odwoływania jest różny.
Powoływanie Zarządu i Zarządcy
W budynkach budowanych przez developera zarządca ustanawiany jest w akcie notarialnym. Przeważnie jest nim pierwszy właściciel, czyli developer lub firma którą on wybierze. Z kolei w budynkach, które kiedyś były komunalne zarząd powołują poprzez uchwałę właściciele. W obu przypadkach istnieje możliwość wynajęcia firmy, która na podstawie pisemnej umowy będzie prowadziła sprawy administracyjne wspólnoty. Do jej obowiązków będzie należało między innymi: prowadzenie księgowości, nadzór nad remontami, oraz organizowanie zebrań właścicieli.
Odwoływanie Zarządu i Zarządcy
W sytuacji kiedy zarząd wspólnoty mieszkaniowej źle pracuje, właściciele mają prawo go odwołać. Do odwołania całego zarządu lub części jego członków może dojść przez projekt ustawy, który musi zostać przekazany do zarządu. Ten z kolei musi dołączyć go do zawiadomienia o zebraniu rocznym rozsyłanym do właścicieli.
Zarząd lub niektórzy jej członkowie mogą zostać odwołani przez członków wspólnoty przez podjęcie stosownej uchwały bez obowiązku podawania przyczyn odwołania.
Jeżeli chodzi o zarząd powierzony to może on zostać odwołany tylko w akcie notarialnym. Natomiast zarząd wybrany może być odwołany bez notariusza.
We wspólnotach, w których zarządzaniem nieruchomością zajmuje się firma zarządzająca, do odwołania Zarządcy może dojść jedynie za pośrednictwem Zarządu, który na wyraźne polecenie wydane w formie uchwały – rozwiązuje zawartą umowę z firmą.
Podczas rocznego zebrania, Wspólnota mieszkaniowa ocenia pracę zarządu i może mu udzielić na kolejny rok lub nie udzielić, absolutorium. Jednak samo nie udzielenie absolutorium nie wystarcza do tego, aby doszło do odwołania Zarządu. W tym celu potrzebna jest jeszcze oddzielna uchwała odwołująca zły zarząd.
